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2012年济南107宗土地成交 西客站板块受热
济南写字楼网 2013-02-01 来源:86写字楼网
摘要:1月31日,世联怡高发布2012年济南房地产市场年报,从土地市场、住宅市场、公寓市场、写字楼市场和商业市场等方面进行全面盘点。

1月31日,世联怡高发布2012年济南房地产市场年报,从土地市场、住宅市场、公寓市场、写字楼市场和商业市场等方面进行全面盘点。

 

 

以上图表出自世联怡高市场发展部《2012-2013年济南房地产市场研究报告》

往年,济南东部区域一直是土地市场的绝对主角。如今,西部不但在土地成交方面首超东部,在住宅市场方面也正成为开发热点。

土地市场
西部首超东部西客站片区有望成为未来热点

2012年,济南共成交107宗土地,成交土地面积579.33万平方米,成交建筑面积1762.41万平方米。土地单价371万元/亩,楼面地价1829元/平方米,同比上涨21.2%和7.1%。楼市转暖,开发商对后市信心增强,拿地热情逐渐高涨,带动土地价格上涨。

回顾2012年土地市场,央企、国企无疑成为绝对主角。在成交土地列表中,最常见到的即是恒大、保利、绿地、北大资源、华润等企业。

往年济南东部区域一直是土地市场绝对主角,而2012年度以西客站为主力的西部区域土地成交221.84万平方米,占比达38%,较2011年占比13.8%可谓大幅增长,首次超过东部。随着高铁运行以及2013年“十艺节”的召开,西客站片区将进入快速发展阶段,区域价值将进一步显现。可以预计,济南的开发热点曾经集中在东部,而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产一线热点区域。

2012年供应土地的用地强度较往年明显增加。2012年供应土地占地面积约593.68万平方米,同比增加约10.2%,而2012年供应土地建筑面积达1794.94万平方米,同比增长约24%。土地用地强度的提高,符合济南市“低密度、高容积率”的规划思路,引导建筑向空中发展,压缩用地规模,提高投资强度。

另一方面,随着房地产市场销售好转,也带动土地成交市场的复苏,土地拍卖溢价现象重现市场。在一些各大开发企业均看好的热点区域,土地竞争异常激烈。譬如花园路、化纤厂路板块,莱钢、保利、万科三家企业均以较大幅度溢价拿下该区域板块。

住宅市场
今年化纤厂路和西客站板块成为热点

2012年,济南楼市供销两旺。去年年初,刚需大盘上半年的降价促销是扭转2011年楼市惨淡的重要一笔,3.6万余套的住宅成交量,同比上涨56.3%的成绩是楼市回暖的最好证明。2012年全年成交均价7823元/平方米,同比下降12%。

地产TOP10齐聚泉城,一线房企在济南楼市成为绝对主角。2012年,万科、华润、碧桂园、世茂等一线品牌开发企业纷纷推出在济南的首个项目,加之一直表现不俗的恒大、中海、保利、绿地、万达,全国地产TOP10唯缺龙湖地产。

分析中海国际社区、鲁能领秀城、天鸿万象新天济南楼市销售前三甲项目特征,百万平方米大盘是他们的重要相同点。大盘在开发过程中有其天然的优势,尤其是一线开发企业的大盘开发,给予消费者的不仅仅是对品质的信心,还有齐全配套的期望和现实的便利交通。这一类型的项目无疑更易受刚性需求客群的青睐。

政策调控以来,改善型需求被抑制,刚需及刚改客户成为市场争相抢夺的机会,因此,市场供应遵循调控法则以两室、三室供应为主。两室和三室的供应约占整体供应的89%,其中三室供应264.96万平方米;两室供应167.90万平方米。刚性需求是2012年成交的一大特点,两室、三室成交占全年总成交的90%。其中三室成交17479套、217.80万平方米;两室成交16084套、144.03万平方米。改善性需求萎缩,全年成交不足10%。

 

从区域上来看,化纤厂路和西客站板块是2012年土地成交最集中的区域,2013年以上两块土地将成为推盘重点。

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